Чем вызвана необходимость принятия ФЗ-186?
По информации профильных ресурсов[1] за последние годы существенно выросли объемы индивидуального жилищного строительства (далее – «ИЖС»), так, например, в 2020 году показатель ввода жилья населением составлял 48,5 % от общего объема ввода, в 2023 году данный показатель составил уже 58% от общего объема ввода. Данные показатели свидетельствуют о существенном росте рынка индивидуального жилищного строительства в РФ в последние годы.
Одной из причин роста объемов ИЖС является с принятие Правительством РФ 18.10.2021 г. Постановления № 1758, которым программы льготных ипотечных кредитов распространили также на приобретение гражданами индивидуальных жилищных домов и на оплату работ по индивидуально жилищному строительству.
Соответственно, с учетом указанных факторов по состоянию на конец 2023 года был зафиксирован существенный рост объемов ИЖС, что в том числе сподвигло законодателя обратить внимание на правовое регулирование ИЖС, а именно на отсутствие возможности расчета через счета эскроу при ИЖС по сравнению с долевым строительством, а как следствие недостаточной защищенности граждан при осуществлении расчетов по ИЖС. Так, в пояснительной записке к законопроекту указаны следующие цели вводимых изменений: проект разработан в целях повышения доступности индивидуального жилья, прозрачности рынка индивидуального жилищного строительства и нивелирования сопутствующих рисков, а также создания аналога проектного финансирования для профессиональных подрядчиков в сегменте частного домостроения.
Право или обязанность использовать счет эскроу в ИЖС?
Применение расчетов посредством эскроу в долевом строительстве было введено 01.07.2019 г., законодателем были внесены изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ. В соответствии с положениями, указанного федерального закона, был установлен обязательный порядок применения расчетов посредством счетов эскроу в долевом строительстве, за исключением случаев, которые предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 г. № 480.
На настоящее время большинство сделок в рамках долевого строительства совершаются посредством счетов эскроу, например, по статисте Росреестра[2] в феврале 2024 г. доля зарегистрированных договоров долевого участия (далее – «ДДУ») с использованием счетов эскроу составила 96,9 % от общего числа зарегистрированных ДДУ в этот преиод.
Соответственно, законодатель предусмотрел строго обязательный характер для расчетов посредством счетов эскроу при долевом строительстве, за исключением редких случаев, когда у застройщика есть право осуществить расчет с участником долевого строительства иным образом.
При этом, относительно применения расчетов с использованием счетов в индивидуальном жилищном строительстве, законодатель устанавливает право подрядчика на применения такого формата расчета, то есть, счет эскроу не становится обязательным элементом расчета при ИЖС. Так, в ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» указано, что настоящий федеральный закон применяется к отношениям, указанным в части 1 настоящей статьи, в случаях, если сторонами договора строительного подряда достигнуто соглашение о размещении на счетах эскроу денежных средств в счет уплаты цены договора строительного подряда.
Необходимо отметить, что для возможности использования по договору ИЖС расчетов посредством счета эскроу подрядчик обязан зарегистрироваться в Единой информационной системе жилищного строительства (далее – «ЕИСЖС»), а также вносить в ЕИСЖС сведения, перечень которых установлен в ФЗ-186.
Будут ли действительно использоваться счета эскроу участниками рынка ИЖС?
В настоящее время только начинает применятся новое правовое регулирование в части использования счетов эскроу в ИЖС, соответственно на данный момент трудно оценить реальные перспективы использования такого вида расчетов в ИЖС, однако, исходя из анализа положений 186-ФЗ и принятых на его основе нормативно правовых актов можно сделать вывод о том, что в текущей ситуации счета эсроу в ИЖС не будут применятся на массовой основе, так как в отличии от долевого строительства применение такого формата расчетов является правом, а не обязанностью сторон договора, а также ввиду отсутствия какой-либо видимой выгоды для подрядчика при использовании счетов эскроу. Помимо отсутствия выгоды, у подрядчика возникают явные дополнительные расходы и издержки, возникает дополнительная нагрузка в части необходимости регистрации и передачи сведений в ЕИСЖС, а также дополнительные расходы на привлечение заемных или собственных денежных средств для осуществления работ до раскрытия счета эскроу (подрядчик получит денежные средства со счета эскроу только после регистрации права собственности заказчика на жилой дом).
Однако, необходимо иметь ввиду, что еще одним выгодоприобретателем такой системы расчетов помимо заказчика является уполномоченный банк, который осуществляет открытие счета эскроу. Соответственно, если банки будут каким-либо образом стимулировать подрядчиков к осуществлению расчетов в ИЖС посредством счетов эскроу, например, путем снижения ставки по ипотечному кредиту или снижения уровня требований к заемщику для одобрения ипотечного кредита в целях финансирования договора ИЖС, в котором используется данная система расчетов, то подрядчикам придется начать использовать счета эскроу для обеспечения и поддержания уровня своей конкурентоспособности на рынке ИЖС.
Таким образом, по состоянию на сегодняшний момент заказчик по ИЖС остается менее защищенным нежели участник долевого строительства, даже после вступления в силу ФЗ-186, что сохраняет необходимость в осуществлении тщательной и доскональной проверки подрядчика, который будет производить работы по индивидуальному жилищному строительству, а также положений договора, предлагаемого к заключению заказчику.